L'effondrement de l'immobilier en Chine est une réalité. S&P Global Ratings estime qu'environ 20 % des promoteurs chinois risquent l'insolvabilité. La construction étant à l’arrêt, les propriétaires ne voient pas d’autre solution que de ne plus payer leurs emprunts. Une crise inédite qui entraîne dans son sillage à la fois les banques et les gouvernements provinciaux, ce qui risque d'avoir un impact plus important sur la deuxième plus grande économie du monde.
Les défauts de paiement se sont multipliés au cours des 12 derniers mois dans le secteur immobilier chinois, après que le modèle de croissance des promoteurs, basé par l'endettement, se soit effondré.
La crise trouve son origine dans la décision du gouvernement chinois d'imposer en 2021 des restrictions drastiques sur les prêts hypothécaires et l'accès des promoteurs au financement. Sachant que le secteur était sous la pression des fermetures liées à la politique chinoise du zéro COVID.
Les ventes de logements neufs se sont contractées de 27 % sur l'année en volume au cours du semestre janvier-juin 2022. Selon la société de recherche immobilière China Index Academy, les ventes de juillet ont chuté de 13 % par rapport à juin et de 27 % par rapport à l'année précédente dans 100 grandes villes chinoises.
L'effet de cette crise commencent à se faire sentir auprès des banques. Les prêts au secteur immobilier représentent 26 % de l'encours total des prêts en Chine, contre 21 à 22 % au Japon au plus fort de la bulle immobilière dans ce pays. Le pourcentage de prêts non productifs détenus par les quatre grandes banques d'État chinoises a augmenté de plus d'un point de pourcentage en 2021 pour atteindre 3,8 %.
De nombreux propriétaires cessent de rembourser leur prêt immobilier
Les promoteurs immobilier en Chine n’ont pour l’instant livré qu’environ 60% des logements pré-vendus entre 2013 et 2020, rapporte l'AFP, citant la banque Nomura. Incapables d'obtenir des liquidités, de nombreux promoteurs ont ainsi interrompu leurs projets de construction.
«Près de 4 % des nouvelles constructions vendues au cours des quatre années précédant juin 2022 ont connu des problèmes», a estimé Yan Yuejin, de l'institut de R&D E-house China, basé à Shanghai.
Ce qui complique davantage les affaires des professionnels du secteur, est cette tendance générale des acheteurs d'arrêter le paiement des prêts et par la pression venue du gouvernement - soucieux de stabilité sociale - afin de livrer au plus vite les appartements aux acheteurs.
En Chine, les appartements neufs sont le plus souvent vendus avant leur construction. Alors quand un promoteur est incapable d’achever les travaux, c’est l’acheteur qui se retrouve lésé. Cela a conduit à une véritable «crise de confiance» dans le marché immobilier, estime dans un récent rapport Andrew Batson, analyste du cabinet Gavekal Dragonomics.
La Chine est aujourd'hui sous le coup d'une grève des prêts hypothécaires, les acheteurs de plus de 300 projets inachevés refusent désormais d'effectuer leurs paiements. Cela aura un impact sur 900 milliards de yuans (133 milliards de dollars), soit 1,7 % de l'encours de la dette immobilière.
Afin d'éviter l'instabilité du secteur financier, la Chine devrait injecter 320 milliards de yuans dans le système bancaire cette année. Une partie de ces fonds provient des émissions d'obligations d'infrastructure des gouvernements locaux qui ont été redirigées vers les banques.
Les gouvernements locaux n'ont pas une assise financière solide.
Alors que les allègements fiscaux grugent leurs recettes, les autorités locales en sont venues à dépendre fortement des revenus tirés de la vente de droits d'utilisation de terrains appartenant à l'État à des promoteurs. Les recettes des ventes de terrains ont dépassé les recettes fiscales en 2020 pour la première fois dans les données remontant à 2010.
Mais les promoteurs à court d'argent ne peuvent pas se permettre d'acheter des terrains pour de nouvelles propriétés résidentielles. Les revenus fonciers des gouvernements locaux ont chuté de 31 % sur l'année au premier semestre 2022, et devraient baisser sur l'ensemble de l'année pour la première fois en sept ans. La pression exercée sur le secteur a également touché les revenus des taxes foncières.
Cette perte de revenus a fait des ravages. S&P Global estime que jusqu'à 30 % des collectivités locales pourraient se trouver dans une situation financière suffisamment grave à la fin de l'année pour nécessiter des mesures correctives telles que des réductions de dépenses.
Un fonds immobilier pour recapitaliser le secteur
Selon Reuters, le gouvernement chinois envisage de créer un fonds immobilier de 300 milliards de yuans (45 milliards de dollars) pour aider les promoteurs à accéder aux capitaux. Mais «c'est clairement trop peu», a déclaré une source du Parti communiste.
L'immobilier a été un moteur essentiel de l'économie chinoise au cours des deux dernières décennies. Selon Kenneth Rogoff, professeur à l'université Harvard, l'immobilier et les activités connexes représentent aujourd'hui environ 29 % du produit intérieur brut, contre moins de 10 % à la fin des années 1990. Ce chiffre est à comparer aux niveaux de 20 % ou moins aux États-Unis, en Europe et au Japon.
L'économiste estime qu'une diminution de 20 % des investissements liés à l'immobilier, au sens large, pourrait réduire le PIB de la Chine de 5 à 10 %. L'immobilier et la construction représentent plus de 15 % des emplois urbains, ce qui constitue une source potentielle d'instabilité du marché du travail.
Lorsque la Chine a subi un krach boursier en 2015, la robustesse des dépenses de consommation a permis de relancer l'économie. Mais les consommateurs semblent aujourd'hui davantage axés sur l'épargne en réponse à une longue frilosité sur le marché du travail. Les dirigeants chinois étant concentrés sur le congrès du Parti communiste qui se tiendra deux fois par décennie cet automne, une intervention politique majeure semble peu probable à court terme.
