Marrakech vient de franchir un cap dans la cartographie internationale de l’immobilier haut de gamme. Pour la première fois, Knight Frank, acteur mondial du conseil immobilier et éditeur du très suivi Wealth Report, consacre une étude spécifique au marché résidentiel prime de la ville ocre. Le signal est important : Marrakech n’est plus seulement observée comme une destination de charme, de villégiature ou d’art de vivre. Elle est désormais analysée comme un marché structuré, concurrentiel et de plus en plus comparable aux grandes destinations internationales de résidence secondaire.
Selon l’étude présentée le 25 mai 2026, le marché résidentiel haut de gamme de Marrakech connaît une progression soutenue, portée par une demande internationale en hausse, une offre encore limitée et une professionnalisation progressive des projets immobiliers. Knight Frank situe les biens résidentiels prime entre 5.500 et 7.000 euros le mètre carré, avec des hausses de prix de l’ordre de 10 à 15% dans certaines zones au cours des deux dernières années. Cette dynamique est notamment alimentée par une demande forte pour les biens clés en main, en particulier les villas meublées en revente, dont l’offre demeure insuffisante face aux attentes des acquéreurs.
Knight Frank relève toutefois que les prix demeurent inférieurs à ceux observés dans plusieurs grandes villes européennes, ce qui maintient l’attractivité de Marrakech auprès d’une clientèle internationale. Le cabinet note aussi que l’activité de promotion immobilière s’est renforcée depuis la pandémie de Covid-19, mais que la qualité des projets reste inégale. Cette situation crée un marché à deux vitesses, où les biens situés dans des complexes établis et gérés par des professionnels concentrent une part importante de la demande.
Figure 1 – Comparaison des prix prime
Une nouvelle géographie du luxe marrakchi
L’étude de Knight Frank identifie cinq zones majeures du marché prime marrakchi recherchées par les acheteurs.
La médina reste associée au marché des riads. L’Hivernage et Majorelle attirent une clientèle intéressée par les appartements situés dans des quartiers centraux. Trois autres zones concentrent l’essentiel de la demande pour les villas : Amelkis, Al Maaden et la Route de Ouarzazate, portées notamment par la présence de parcours de golf ; la Route d’Amizmiz, décrite comme l’un des corridors de luxe les plus dynamiques de Marrakech ; et la Palmeraie Nord ainsi que la Route de Casablanca, toujours considérées comme des segments majeurs grâce à leurs propriétés confidentielles, leurs grands jardins paysagers et leur localisation privilégiée.
Cette cartographie confirme que le luxe marrakchi n’est pas uniforme. Il se décline entre centralité urbaine, patrimoine, golf, grandes villas contemporaines, domaines paysagers et recherche de confidentialité. Le marché se fragmente, mais il gagne en lisibilité. Pour les acheteurs internationaux, Marrakech devient moins opaque, plus comparable, plus segmentée.
Des acquéreurs plus jeunes, plus mobiles, plus rationnels
L’un des enseignements les plus significatifs du rapport concerne l’évolution du profil des acheteurs. Si la France et le Royaume-Uni demeurent des marchés émetteurs importants, la demande s’élargit désormais à la diaspora marocaine, aux acheteurs installés à Dubaï, au Moyen-Orient et aux États-Unis. Les acquéreurs sont également plus jeunes, souvent âgés de 40 à 50 ans, plus mobiles, parfois avec des enfants scolarisés, et davantage attentifs aux services disponibles dans la ville.
Cette transformation change la nature même de l’acte d’achat. Marrakech n’est plus seulement achetée sur un coup de cœur. Elle est testée, comparée, évaluée. Knight Frank relève ainsi l’importance croissante du parcours progressif dit de « location d’abord ». De plus en plus d’acheteurs commencent par louer une villa pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois, dans différents quartiers, avant de prendre une décision d’acquisition. Ils observent l’environnement, la qualité des infrastructures, la vie quotidienne, l’accès aux écoles, la sécurité, mais aussi le potentiel locatif du bien.
Figure 2 – Nationalités des acheteurs étrangers
Marrakech ne vend plus seulement son climat ou son histoire
La ville ocre continue naturellement de capitaliser sur son climat, son patrimoine, son hospitalité et son imaginaire mondialement connu. Mais l’étude montre que les ressorts de son attractivité se sont élargis. Les acheteurs s’intéressent désormais à la culture, aux écoles internationales, à l’offre de santé, à la sécurité au quotidien et à l’accessibilité financière relative.
Elle mentionne également le rôle des grands projets d’infrastructures, en particulier dans la perspective de la Coupe du monde 2030 coorganisée par le Maroc. Knight Frank cite l’extension prévue de la ligne ferroviaire à grande vitesse entre Casablanca et Marrakech ainsi que l’agrandissement de l’aéroport Marrakech-Menara. L’aéroport propose déjà des vols directs vers 111 destinations, dont New York et Riyad.
Pour le marché résidentiel haut de gamme, ces éléments pèsent dans les décisions d’achat.
Des marques hôtelières qui rassurent les acheteurs
Le rapport souligne aussi le poids des projets adossés à des marques hôtelières reconnues. Mandarin Oriental, Aman et Fairmont sont cités comme des références capables de rassurer les acheteurs internationaux sur la qualité de gestion et le niveau de service. En dehors de ces complexes reconnus, Knight Frank appelle toutefois à la prudence, en raison des écarts possibles de qualité de construction d’un projet à l’autre.
Un marché encore à deux vitesses
Le rapport ne gomme pas les fragilités du marché. Knight Frank relève que l’activité de promotion immobilière s’est intensifiée depuis la pandémie de Covid-19, mais que les normes de livraison demeurent inégales. Cette situation crée un marché à deux vitesses : d’un côté, des complexes établis, gérés par des professionnels, qui rassurent les acheteurs ; de l’autre, des projets dont la qualité peut varier fortement et qui imposent une vérification préalable rigoureuse.
Un environnement fiscal favorable
Knight Frank rappelle enfin que le Maroc offre un cadre fiscal jugé attractif par une partie de la clientèle internationale, notamment en raison de l’absence d’impôt sur la fortune et d’impôt sur les successions, ainsi que de conventions destinées à éviter la double imposition.
Pour 2026, le cabinet anticipe une progression d’environ 6% des valeurs des biens de prestige à Marrakech. Cette prévision repose sur trois facteurs : un stock limité de biens de qualité, une demande internationale en hausse et l’amélioration attendue des infrastructures.
Marrakech change de statut. Elle n’est plus seulement une ville que l’on aime. Elle devient un marché que l’on étudie. Un marché où le désir reste puissant, mais où l’achat devient plus méthodique, plus informé, plus international. C’est peut-être là le signe le plus fort de sa nouvelle maturité.
